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車子2胎增貸光耀地產重組變數:受制兌付難題
深圳光耀地產集團內部人士向記者確認，光耀旗下資產目前正在重組準備中，一系列的評估、談判正在進行中。除此前剝離出去打包進入光耀金源的6個項目之外，不排除光耀地產被整體收購的可能性。截至發稿前，該公司仍未有明確的重組方案。
據21世紀經濟報道記者瞭解，幾傢業內知名的大型房企也對光耀地產整體收購表示出興趣，自融創、綠城之後，未來一段時間，不排除房地產業界又一例並購事件出現。
5月初，光耀地產被曝瀕臨破產。光耀創始人兼董事長，47歲的郭耀名曾一手將公司做到全國百強，由惠州一隅而至深圳、杭州、上海。"公司旗下的土地、項目，都是實體資產，估值近百億，變賣一些，希望可以渡過難關。"他對21世紀經濟報道記者說。
5月15日，ST新都一紙公告進一步揭開大股東光耀資金鏈問題。公告顯示，公司至少為光耀4筆借款提供違規擔保，借款本金總額約2.35億元。公司解釋稱，上述借款擔保均未經公司決策程序，事後均未披露。這四筆借款均已進入訴訟程序，法院已凍結ST新都相關款項，查封瞭公司旗下資產新都酒店大樓。
資產處置可能性
過去的十幾天裡，郭耀名和他的高管團隊已會見各路意向接盤者。其中，投資公司、資管管理公司以及金融機構占絕大多數，也曾接觸大型地產公司。
郭耀名稱，目前公司確實在進行資產重組，他首先考慮的是轉讓天津團泊湖項目；此外惠州市政府正在協調有關部門加快辦理光耀惠州項目相關土地手續，這些項目也是可以變賣的。
郭耀名同時表示，不排除接下來光耀被金源控股整體收購的可能性；嚴躍進認為，對於很多投資商而言，這個時候收購光耀地產的股權，價格會比較低。通過外來資金入股，能夠改善公司的治理結構。
2013年，光耀與北京金源控股公司合作成立合資公司，光耀以全資子公司惠州明泰公司共五個項目入股，分別為惠陽項目米特住區，惠州荷蘭水鄉9期、惠東巽寮灣海王子、惠城區小金口、杭州千島湖；而金源控股公司以20億元入股。初期光耀持股光耀金源51%，金源控股公司持股49%。
不久之後，合資公司再次買入上海涵璧灣項目，至此打包進入光耀金源的項目增加至6個，而光耀金源的股權結構也變為金源控股占51%，光耀占49%。光耀金源法定代表人也變更為鄔國邦，其是北京金源控股的董事長。
此舉被業界認為是在仿效當年的順馳孫宏斌，當2006年順馳被路勁基建整體並購之前，孫宏斌便早在2003年創立瞭融創中國，將手中的高端住宅和商業項目打包進融創，而將一堆債務和質地較差的項目留給瞭順馳/路勁，引發瞭後來孫宏斌和單偉豹之爭。
光耀內部人士否認瞭郭耀名"金蟬脫殼"、公司股權易主的說法。"現在隻有6個項目打包進光耀金源，其餘項目都還是光耀自己在做。"該人士說。
根據中國指數研究院的一份資產評估報告，2013年光耀的總資產為逾90億，如果排除上述合資公司的6個項目，則光耀剩餘能轉讓、變賣股權的項目還有18個左右，公司目前重點運作的項目包括惠州光耀城以及三個分別位於惠州、東莞松山湖和威海的全球候鳥度假地項目，這個產品系列以獨立運作的事業部形式操作，屬高端物業，估值較高，是公司重要的資產包之一。
接近光耀的人士向21世紀經濟報道透露，資金鏈緊張的問題兩三年前就已出現瞭，而光耀對其資產的處置也早已開始。
"當資金面臨問題時，項目停工是止損的最直接做法。實際上光耀地產已經在做瞭。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，適當減少支出，加快可售項目資金回籠，是光耀目前首先要做的；其次可考慮的是項目轉讓和售賣。
受制兌付難題
然而即使度過當前的危機，光耀今明兩年的日子都不會太好過，相關金融機構已經在擔心光耀的償債和兌付能力。
記者調查顯示，以光耀資產為標的、目前仍處於存續期的金融理財產品至少有三個，分別為新華信托-惠州候鳥酒店特定資產收益權投資集合資金信托計劃、中融信托·新都酒店股權收益權投資集合資金信托計劃以及財通資產-光耀揚州·全天候鳥度假地特定多個客戶專項資產管理計劃，涉及總金額約為5.5億元。
郭耀名對記者說，過去數年光耀在金融機構的信用還是不錯的，幾乎從未拖欠金融機構欠款。而公司過去發行的數個信托資管計劃也都按時兌付。
從上述產品的設計來看，光耀現存的信托、資管計劃有較強的抵押擔保措施，包括土地使用權抵押、光耀子公司股權質押和母公司的連帶責任擔保等，可部分對沖融資方的資金鏈風險，但信托業人士指出，如果樓價下行，土地使用權、在建工程的抵押價值也會減少，抵押擔保也可能被削弱。
以中融信托產品為例，該計劃去年8月發行，期限兩年，規模1.1億元，預期收益率8.5%、9%，信托資金用於受讓深圳市瀚明投資(光耀子公司)持有的4550萬股新都酒店流通股股權收益權。自2013年6月14日起，瀚明投資持有的4550萬股新都酒店股權已被質押給中融信托，瀚明投資及其實際控制人郭耀名承擔連帶責任擔保。
而今光耀出事，中融信托對上述產品的兌付已不樂觀。上述產品負責人表示，眼下最關註光耀在5、6月份情況是否會好轉，不排除項目提前終止的可能。提前兌付的話由中融托底，對中融自身不會有太大影響；對光耀來說，該人士認為光耀能采取的措施就是向銀行借款或者低價售樓。
新華信托上述產品有關負責人則表示，現在僅僅依靠光耀兌付已經基本不可能瞭；光耀的一些土地抵押物仍有價值，另外新華信托會房子二胎借款貸款全省皆可處理考慮將資產打包賣給不良資產收購公司，來獲取一些資金，盡可能保證不虧。
財通資產去年末為光耀融資2.5億元，為期兩年，用於光耀揚州項目開發。財通資產有關負責人稱，項目風控嚴格，土地抵押率為44.6%，項目公司100%的股權提供質押；光耀地產集團及其實際控制人郭耀名均提供不可撤銷的連帶責任保證。
"目前來看，該項目還款來源主要是銷售回款，如果光耀找不到盤活企業的資金，到期兌付出現問題的可能性較大。"一位不願公開姓名的業內人士表示。
財通資產方面表示，今年初已註意到光耀地產的狀況，已將其列入關註名單；光耀內部人士也證實與財通方面保持積極溝通，力證公司將配合金融機構到期完成兌付。
資產負債表之辯
光耀當前究竟遇到瞭什麼問題？資金缺口有多大？
21世紀經濟報道記者調查顯示，目前問題主要集中於光耀天津團泊湖項目因欠工程款導致可售房源無法解押，而惠州數個項目也出現類似情況，此外公司數個項目已暫時停工。
對郭耀名來說，當務之急是支付所欠工程款項以及償還近期到期的債務。他對記者說，天津項目拖欠工程款1.5億，還需2000萬便可完工，惠州幾個項目數百房源要按時交房也隻需數千萬元，短期內需償還的借款有個人周瑞坤3000萬元，周勃6000萬元、利息960萬元及逾期利息、違約金，總共加起來需5億左右，即可彌補當前的資金缺口，讓項目重回正常軌道。
多數業內人士對郭耀名上述說法表示不甚會計師二胎年息借貸增貸轉貸樂觀。
"目前沒有金融機構要求公司提前還款，仍有一些金融機構願意在貸款到期後繼續給光耀放貸。"光耀內部人士說，實際上公司情況並沒有外界傳聞的那麼糟糕。不過其也表示，在曝出破產傳聞後，公司融資已相當困難。
事實上，僅以表內來看，光耀的資產負債表並沒有那麼難看。
郭耀名向記者透露，公司過去三年金融機構借款保持在每年30億左右、負債率50%的水平，今年共有金融機構借款包括銀行貸款、信托、基金等27億，負債率在50%左右，拖垮公司的是表外累積的高息民間借款，過去三年借款本金20億，目前本金加利息仍在20億以上。
郭預計，如果表內外一起，則光耀整體負債率在70%-80%；但熟悉公司財務的人士分析，光耀的表內外融資始終是分開的，融資成本和債務總額不易測算，實際負債率應高於這個比例，甚至有可能資不抵債。
郭耀名向記者坦承，過去三年公司對高利貸的態度，從最初的短期過橋借款、委托貸款到變成長期的依賴，是慘痛的教訓；在去年下半年遭遇房地產市場下滑後，公司資金鏈越來越緊張，無法按期償還高利貸款項，導致復利增長債務越滾越大。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-16/08272733468.shtml
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