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??23973元/平方米！這是2014年深圳樓市房價，同比上漲11%，為歷史最高價；成交面積403萬平方米，同比減少8.8%；成交套數41884套，同比減少12.9%。深圳商報記者采訪瞭解到，受高價盤拉動以及四季度部分樓盤漲價影響，去年房價漲幅超一成。雖然四季度成交“翹尾”，但由於前三個季度成交過於低迷，導致全年成交量同比下滑。

??新政形成新房市場“分水嶺”

??央行930新政和降息政策將2014年的新房市場一分為二，前三季度市場供求低迷，最後一個季度急速逆轉，低調開局高調收官，和2012年的情形非常相近。

??央行930新政出臺之前，客戶觀望情緒濃厚，市場交投低迷。二季度後雖然有部分項目開始讓價，但是幅度並不足以刺激客戶入市，反而加重瞭繼續降價的預期。據中原地產統計，9月之前月均成交量僅有25萬平方米，較2013年的月均成交量下降瞭32%。後期央行新政和降息連續刺激樓市，成交量不斷刷新記錄，12月成交面積創2008年以來的最高水平。2014年全年成交量為403萬平方米，較2013年下降瞭近9%，處於歷史中等水平。

??去年新盤總推售量為385.7萬平方米，同比下降14%，較2008至2013年446萬平方米的年均推售量低瞭13%。而從批售面積來看，今年的總量為535萬平方米，僅低於2008年和2013年。

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??記者梳理去年每個月的房價數據發現，1～10月，深圳房價整體運行區間為2.1～2.3萬元/平方米；11月房價突然“跳漲”至26536元/平方米，創下歷史新高；12月雖小幅回落，但仍高達25758元/平方米，同比上漲24.5%。

??深圳中原地產二級市場董事總經理玉傢雄認為，去年樓市是典型的“政策市”，央行930新政和降息政策成為導致樓市逆轉的“分水嶺”。

??高價盤漲價盤導致房價上漲

??記者踩盤中瞭解到，高價盤開盤導致片區均價上揚的並非個案，中海九號公館二三期別墅成交拉升，促進所在月份的全市成交均價大幅上揚，形成翹尾行情；華僑城LOFT公館、招商雙璽等高價盤，為11月房價創歷史新高貢獻頗多；11月底，中海錦城、星河銀湖谷開盤價均突破所在片區價格“天花板”，達到3.2萬元/平方米、3.5萬元/平方米。

??市場環境好轉，成交量大幅攀升，開發商信心升溫。據中原地產和58同城統計數據，有部分項目在前期的基礎上再次縮減優惠力度。另外，也有部分項目將價格上調，11月和12月成交樓盤中，價格上漲的項目占比約五成。

??深職院房地產研究所所長鄧志旺認為，從總體上看，開發商仍願意走量，但是部分銷售任務完成較好的企業，在政策利好和買傢蜂擁入市的情況下，提高瞭銷售價格。

??原特區內房價在去年維持強勢。中原地產數據表明，去年福田均價在4.2萬/平方米，成交的新盤主要集中在香蜜湖片區，另外中心區、華強等5個片區各有一個新盤成交，各項目價格相差不大，都在4～5萬/平方米左右。南山均價為4.1萬/平方米，新盤主要集中在西麗、蛇口和後海，西麗主力價格在3～4萬/平方米之間；蛇口分化明顯，高者如豪宅招商雙璽達到10萬/平方米，低者如山海津仍在2.5萬/平方米左右；後海各新盤價格分佈在4～7萬/平方米之間。

??今年樓市去化壓力仍很大

??記者瞭解到，去年上半年已有不少樓盤達到銷售標準，但是客戶量積累建地貸款台北南港建地貸款不足，多數項目選擇延遲入市，申請預售證的數量不多，官方統計的存量數據基本穩定在320萬平方米左右。下半年新房市場龐大的存量開始在數據層面顯露，9月和11月各有100萬平方米的住宅項目取得預售證，成交量的提升相對存量而言顯得微不足道，全市存量連續4個月維持在400萬平方米以上，為近5年以來的最高水平。

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??存量攀升直接導致去化壓力加劇，去化周期由去年初波動上行，一度達到歷史高點18個月，最後兩個月由於成交量上升去化周期回調至11個月。

??根據深圳中原地產研究中心的統計，2015年深圳將有102個新建商品住宅項目進入銷售階段，供應的住宅總量將達到1024萬平方米。龍華無疑是今年新盤市場的焦點，供應量高達167萬平方米，占據總供應量16%的比重。

??未來供應量龐大有很大一部分原因是由推盤延遲積壓所致，102個項目中有39個樓盤在去年甚至更早就已經開工或是做過宣傳。

??玉傢雄認為，2013年和去年的深圳房價連續兩年上漲，但是並沒有快速消化庫存，今年樓市的去化壓力仍大，預計今年房價穩中有小幅上漲。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-03/08485956943951503343744.shtml

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