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內容來自sina新聞

銀行 缺錢7折房貸恐難實現

  松貸下的十一成交之後市預測

  在這個國慶，對關註樓市的市民來說，政策的變化不僅向著積極的一面轉變，還讓人有應接不暇的感覺。一方面，在佛山"松限"之後，遲到瞭2個月的"松貸"，終於以央行、銀監會的一紙通知落地。國慶台南仁德土地貸款後，這一新政就以最快的速度在佛山落地，四大銀行及部分股份制銀行都開始"認貸不認房"。在政策連環利好之下，國慶期間有不少傳聞指大房企即將漲價，在業內看來也是一個煙幕彈，房價要趁熱坐地起價不容易。

  國慶後 多傢銀行已開始執行新政

  9月30日，國慶前夕，央行、銀監會拋出瞭利好樓市的"大招"，傳聞已久的"松貸"成為事實，雖然國慶期間，這一新政在佛山尚處於空窗期，各大銀行還在制定相應細則，而國慶後，包括"四大行"在內，都開始執行新標準。

  央行、銀監會共同發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中，重申首套房貸款利率最低可打7折，同時對首套房貸認定大幅寬松化，已有一套房還清貸款就算首套，對2套及以上還清貸款的傢庭，銀行可自行確定其貸款條件。

  南都記者國慶當天在南海黃岐一新開的樓盤，向南海農商行個貸客戶經理咨詢時，對方表示"還沒有收到新的通知。"而對於首套房貸結清、二套房貸按首套房條件申請，多套房貸款條件等問題，也都表示沒有確定。

  而在國慶後首日，不少銀行都已宣稱開始執行新政。銀行網點反饋的信息顯示，包括四大國有銀行和交行的內部人士都向外表示，已開始執行"認貸不認房"政策，而各大股份制銀行如招行、民生也都默認以上的首套認定新標準，而佛山農商行則表示未收到上級通知，還以原標準鑒定首套房產。

  佛山匯誠鴻圖地產顧問公司董事長劉世恩就分析，此次房貸新政央行是以通知形式發佈的，各大銀行都需要自行制定細則，包括多套房還清貸款後如何認定，尚無標準，目前各大銀行都還處於消化新政的階段。

  刺激改善型買傢入市

  雖然房貸新政目前尚未在佛山市場落地，但購房者買房的資金面無疑已經有更大的保障，特別是改善型買傢，貸款買房的門檻大為降低，這讓佛山樓盤普遍看好此次新政，而由於目前佛山新房存量可觀，樓盤想借勢坐地起價，難度著實不小。

  "這個政策出來後，我打算把現在買的房貸款換掉，現在還有20多萬在還，以後想換一套大的房子，現在的小三房還是不夠住。"傢住桂城東某小區的朱先生，今年國慶期間就頗為關註這一政策，由於按照老的"限貸"政策，即使朱先生還清貸款，再買房依然需要6成首付、1.1倍利率，新政無疑被朱先生這樣的改善型買傢視作利好。

  而佛山不少房企都看好新政帶來的市場變化，認為這會刺激改善型買傢入場。不少企業都認為，在"限購"放松後，更大程度上能為改善型買傢松綁、為首套房買傢減負的房貸新政出爐，刺激瞭購房者出手買房的欲望，而一旦新政落實，他們買房的資金門檻也將大幅下降。

  國慶期間，由於松"貸"刺激，一些樓盤打出煙幕彈。在南都記者和不少地產人士、市民的手機朋友圈裡，流傳著多傢地產商的漲價通知，其中包括綠城、碧桂園、綠地、新城等行業龍頭企業，在佛山一些地產營銷人士的手機朋友圈中，綠地、碧桂園等企業將漲價的消息也廣為流傳。

  不過，業內人士指出，這更多是企業的一種營銷手段。在9月底、10月份，佛山新舊樓盤紮堆，樓盤供應量非常大，一些片區樓盤競爭十分激烈，而價格顯然是吸引客戶的有力途經，說漲價是假，促銷才是真。

  廣州放開限購對廣佛盤沖擊有限？

  和大房企要漲價一樣流傳的，還有廣州限購措施即將開放。而大幅吸納廣州購房客的南海廣佛結合部樓盤，是否會受到其沖擊，業界人士預測不會太明顯。

  國慶前夕，針對絡繹不絕的廣州即將於10月放開限購的傳聞，廣州市房管局對外低調放風表示，目前是嚴格執行限購，但遲些時候將會有所放松。這意味著，廣州放開限購，成為北上廣深首個"松限"城市，已經成為大概率事件，且有瞭時間表。

  在佛山，南海等毗鄰廣州的片區，因為樓價便宜且不限購，大幅吸引廣州客買房，而一旦廣州限購放松，會否有廣州客回流。鄧浩志就表示，對於廣州要外地客買房需出具3年社保的規定，實際上廣州已經開始松動，一旦限購放開，可能會有一部分客戶回流到廣州買房，因為之前一些客戶確系政策原因，選擇在南海買房。而劉世恩則認為，廣州客在佛山買房也深入人心、大勢所趨不可逆。他認為，現在佛山房價對比廣州還是有很大優勢，限購過程中，這個閘門都一直開著，廣州客買房觀念也由此改變，跨城置業在上海到江蘇昆山、北京到河北都是深入人心，廣州客在佛山買房，也不會因此而受到影響。

  采寫：南都記者 周曉南

  新政焦點解讀

  首套房還清算首套，誰最受益？改善型買傢

  新政規定：對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

  分析：在此之前，各銀行普遍執行的是"認房又認貸"標準，即使買傢過往購買過的房屋是一次性付款沒有申請貸款，在購買第二套房申請貸款時也不能享受首套房優惠；另一方面，市民當前名下無房，但隻要在銀行有貸款記錄，再次購房也不能享受首套房待遇。

  而新規將讓房貸的認定大幅寬松化。國慶期間，位於禪城季華路等熱門板塊的樓盤，對外透露，銀行即將按照新政來執行，由於央行、銀監會的通知對符合這一新政的標準---有一套房已結清房貸認定很清晰。節後，佛山各大銀行也都已經改口，宣佈執行這一政策。這一新政已在佛山落地，這將刺激不少改善型買傢入市。

  多套房結清貸款亦受優待？未有細則

  新政規定：在已取消或未實施"限購"措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

  分析：這項新政，一方面對多套房貸款條件大幅寬松化。按照此前執行的"限貸"政策，在銀行"認房又認貸"的情況下，第三套房實際上是停貸的，隻能一次性付款買房，即使所有房產貸款還清都不算，而此項新政則規定，銀行可根據借款人自身情況，確定其首付款比例和貸款利率水平，等於說給瞭銀行自主權。不過，央行、銀監會的新政中，並沒確定這兩項新政執行的尺度。有銀行業內人士表示，目前各大商業銀行，都沒有做出具體的細則來規定這些，如果有兩套以上房產，貸款還清，第三套貸款究竟是否也是首付三成，或者是首付六成，並無認定標準。

  首套房個貸利率打7折？目前無一銀行執行

  新政規定：積極支持居民傢庭合理的住房貸款需求，對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

  分析：對於此條新規，業內專傢普遍不看好。方圓地產首席分析師鄧浩志就表示，由於目前信貸環境並無大的改變，在今年甚至到明年，首套房七折利率都很難出現在佛山或者其他一些城市市場上。

  目前，佛山市面上無一銀行對首套房個貸利率打7折優惠，最常見為基準上浮5%。若首套房利率打7折，購房者買房減負不少。記者計算，若以首次貸款買一套90萬左右的房屋，首付27萬，貸款30年，以基準利率來計，每月月供4003元，利息約81.1萬，而以7折利率來算，月供隻需3226元，利息53.1萬，少28萬元。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-10/09134507796.shtml

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