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  這個地塊最終由一傢央企拿下,其建設的商品房項目被稱為北京首個、同時也是全國首個限價商品房。

  2011年4月,這個限價商品房項目開盤,首批1600套房源當天被搶購一空。

  按照楊斌的說法,"納入限價房序列管理"是一個全新的概念。和納入保障房體系中的 "兩限房"不同,這種新的限價房是滿足自住、改善型需求的商品房。兩限房針對的是中低收入傢庭,屬於保障房,而納入限價房序列管理的房產則是產權完整的商品房,針對的是中等收入傢庭,這類房子將通過政府土地收入、稅收政策的優惠保持中低價位。

  在"國五條"北京實施細則的19條內容中,這句話此前並未引起太多關註。在民眾對北京實施細則的關註中,征稅和限制單身人士購房成為焦點。很少有人註意到限價的提法,更深層次的原因是,幾乎沒有人認為北京市會對房價直接進行限制。

  2010年5月,北京市房山區一塊土地的拍賣引來眾多關註。這個地塊既是地處北京遠郊區,也沒有成為地王,其引人關註之處在於,當開發商競拍土地的時候就已經獲知,這個地塊將來建設的商品房價格已經確定為每平米12500元,這個價格比周邊同類商品房價低瞭四五千元。

  面對這樣的政策,購房人是該歡呼還是該緊張?

  "抑制需求的做法是有問題的,需要政府部門深度反思。"汪利娜說,對北京這樣的超大城市來說,隻有通過增加供應才有可能解決高房價的問題,單純抑制需求往往會適得其反。

  是不是說,北京市今後將由政府直接對房產定價,而不是由市場來決定價格?

  這是一個惡性循環,最終的結局很有可能是買不到房,繼而買不起房。因為住房供應短缺,註定很多人會買不到房。而為瞭買到房,就會有人通過額外加價的方式來爭搶房源。到瞭那個時候,政府限定的房價就會成為一個無用的數字。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-15/07522070046.shtml

  楊斌對此沒有進一步的解釋。但從兩年前北京的探索來看,恐怕這將是一個肯定的答案。

  除此之外,楊斌還表示,北京市已經出臺政策加強商品房銷售價格引導,如果開盤的商品房項目報價偏高且不接受指導,將不予核發預售許可證,或不給予成交資格備案。

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  一個基本的規律是,當直接遭遇行政管制,商品的生產就會出現變化。如果開發商覺得在政府的直接定價下,自己的利潤空間太小,就會減少投資,甚至放棄開發建設。如果越來越多的開發商這麼做,土地拍賣將遇冷。而土地無人問津,房屋的供給就會受到影響。緊接著,供給和需求的矛盾將爆發。

  如果說之前的樓市調控政策還隻是限制購買人的資格,那麼從現在起,價格限制的政策可能將很快登場。限價調控措施的首次亮相,可能是首都北京。

  推行限價措施的表態意義大於實際意義?

內容來自sina新聞

  要把商品房納入限價房序列,同時還要對商品房價格進行指導。在看到這條消息時,中國社科院經濟研究所研究員汪利娜非常困惑,她不明白,政府部門怎麼能夠區分自住型住房需求和改善型住房需求,而對這些住房的價格,又如何進行指導和限制。

 商品住房如何進行限價管理

  這並非聳人聽聞。受限購政策的影響,2012年北京房地產市場上新開工的住宅面積已經大幅跌落。北京市統計局的數據顯示,2012年,北京市住宅新開工面積為1627.5萬平方米,同比2011年下降37.3%。2012年下半年北京樓市迅速升溫,就跟這種供應短缺的信號有著莫大的關系。

  然而,10年的房地產調控,卻一直忽略這個簡單道理,總是試圖通過抑制需求來實現房價的合理回歸。



  一連串的疑問擺在面前

  究竟有多少比例的商品房項目會被限制價格,目前還沒有看到具體解釋。如果對所有樓盤都進行價格限制,那商品房跟保障房的區別是什麼?如果隻是對部分樓盤進行價格限制,那麼被限價的商品房就被染上瞭濃厚的保障色彩,現有保障房體系中的種種問題會不會都將隨之而來?如何進行合理分配會不會成為大問題?而且,當這些被限價的商品房再次交易流通的時候,又該執行什麼樣的價格政策?是比照市場價還是再次被限價?

  "我的理解是,北京市今年要通過直接控制價格來實現房地產調控目標。"偉業我愛我傢市場研究院經理程浩業告訴記者,這個控制價格分為兩塊,一個是對申請預售的樓盤進行價格控制,要求不得高於同地段同類型商品房價格,另一個則是將商品房變成限價商品房。

  在程浩業看來,以預售證作為控制價格的做法很不合理,因為拿地的時候並沒有說有價格的限建融嘉義義竹建融制,銷售的時候憑什麼就要求限制價格?而政府直接定價的限價商品房,更是違背經濟規律,"政府的價格是怎麼確定的?政府定的價格就是合理的價格嗎?"

  表面看來,政府是在替眾多購房人打算:直接限制房價瞭,就不會有那麼多人說買不起房瞭。但是,結果會是皆大歡喜嗎?

商品房報價偏高不發預售證 北京將步入限價時代

  這就是說,今後的房地產開發流程將變成政府直接給樓盤定價,開發商在此基礎上盤算自己該以什麼樣的價格拿地,然後競標、建設、出售。

  真對商品房進行限價的話,這將是"國五條"北京版實施細則中最為嚴厲的手段。從楊斌幾天前的表述來看,距離樓市限價管理,北京似乎隻剩臨門一腳。

  這是一個頗為難以理解的政策。既然是自由交易的商品房,如何進行價格限制?

  "政府以為自己的很多政策很高明,殊不知市場上有多少應對措施?"汪利娜告訴記者,當年北京市限制外籍人士購房,結果很多中介提供一條龍服務,什麼樣的證件都能辦齊,無非就是多花點錢。

  按照汪利娜的說法,政府直接限制房價短期內會實現對房價上漲幅度的控制,但長期看會帶來供應短缺。而一旦出現供應短缺,各種破解政府限價的應對措施就會隨機而出,結果是統計數據上房價得到瞭控制,但實際上房價反倒漲得更加猛烈。

  從這個意義上說,如果今年北京市將限制房價作為房地產調控的主要做法,恐怕依然難以解決房價高企的麻煩。某種程度上,北京市推行限價措施的表態意義大於實際意義。

  要解決房價高企的麻煩,還是要回到供求關系的調整上。隻有供應充足瞭,價格才會停下上漲的腳步。

  4月10日,北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌表示,北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策,這個管理政策將很快出臺。一石激起千層浪。這被業界迅速解讀為,商品房限價時代來臨。

  在"國五條"的調控思路下,北京市拿出瞭最為嚴厲的實施細則。與其他城市不同的是,北京市在確定今年的房價控制目標時有這樣一句表述:進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。

  那麼,供應為什麼總是上不來?無數專傢學者已經說得很明白,土地的高度壟斷是根本。但在現有體制下,這個問題基本無解。

  在北京,今年的土地供應依然沒有增加的表現。

  4月8日,北京市國土資源局公佈今年的《國有建設用地供應計劃》。計劃顯示,今年北京國有建設用地供應計劃總量為5650公頃,而去年這個數字是5700公頃。在住宅用地上,北京今年計劃安排住宅用地1650公頃,而去年是1700公頃。

  (中國青年報)

  很難評估這個項目對所在區域房價的影響。在這個項目入市之初,確實對周邊房價造成震動,但時至今日,這個區域的房價又重新漲瞭上來。

  

  【樓盤熱詞:物業費包括什麼 占地面積和建築面積賣房 北京市房改房政策 閑置土地處理辦法 東湖灣金湖街金茂府四期 光耀東方中心路勁世界城開盤 高房價高離婚率】

  或許是看到瞭這個項目的短期效應,北京市試圖擴大這種項目的建設。不出意外的話,這個項目的運作模式就是北京市今年要大力推廣的"將自住型、改善性商品房納入限價房序列進行管理"的藍本:限房價、競地價。
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