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??“不是通過合作的話,單純靠拿地,基本上是不可能實現的目標。”孫宏斌說,“大傢不要看媒體上報道宋總又說我們什麼瞭,這些都不重要,我一直說,和綠城的合作要感謝綠城,感謝宋總。”



年12月29日,孫宏斌團隊開始和佳兆業郭氏傢族接洽,元旦期間雙方談判,1月14號,孫宏斌趕到深圳,本來打算吃頓飯就走,結果一直呆到現在。1月16

??2月份在香港召開董事會商討收購佳兆業股權時,融創一名董事問:“你們怎麼又來瞭?”孫宏斌的回答是:“不是我們又來瞭,是這事談瞭幾天就談成瞭。佳兆業的賬可能永遠算不清楚的,但是做成瞭就進瞭珠三角。綠城的賬到現在沒算清,但是有一點,我們能進上海瞭。這是我們做這些事的邏輯。”

??孫宏斌回應:一、必須保證融創的利益,佳兆業的情況比預期的嚴重得多,除瞭用於收購的36億,融創不會再多出一分錢,更不會如債權人期望的為佳兆業新債提供





??孫宏斌的賬是這樣算的:憑

借2012年和綠城的合作,融創用33個億的投入撬動瞭上海區域250億的銷售額,獲取瞭一張站穩長三角市場的入場券;如果佳兆業股權收購成功,融創靠

??並購的邏輯

??博弈佳兆業

??“再大的生意也隻是門生意。”3月24日於香港召開的融創年度業績投資者溝通會上,孫宏斌時隔10個月後首次公開亮相。在談及對佳兆業的收購時,這句話被他多次強調。

同比減少約18.7%;毛利為43.42億元,同比2013年的71.77億元減少約39.5%,毛利率則從上一年的23.3%降至17.3%。

??但這並非易事。目前債務重組受挫,逾50%的境外債權人明確表示不接受現有方案,孫宏斌對此的表態十分堅決,“再大的買賣也是買賣,同意就幹,不同意就算瞭。損失的不是我們,我們是年輕人,年輕人出力長力。”



的就是一大半的管理力量和精力是在綠城的,但是融創的業績還是做的挺好的。”



任何擔保;二是佳兆業即使沒有政府鎖盤這件事也維持不下去,債務650億,銷售額280億,銷債比0.4,不可能轉下去;三、融創願意繼續談,依照佳兆業



債務比境外債要更復雜。”

的高負債,本來是需要削債權人本金的,但已經盡量為債權人考慮,並沒有削本金。“目前佳兆業最大的考驗是債權人,相比之下樓盤解鎖是最容易的,其中,境內





??“真正的增長還沒開始”

??按照孫宏斌的說法,早在三年前,融創就瞄準瞭廣深市場,2014年四季度佳兆業陷入困局為此提供瞭絕佳機會。







??過去一年,融創合同銷售金額為658.47億元,同比增加約29.6%,單論規模,是上市以來增長最慢的一次。融創2015年的目標是謹慎保守的660億,和2014年業績幾乎持平。

??據融創公佈的信息,2014年,其在天津、上海、重慶、無錫的銷售均排名第一,北京位列第四,杭州及蘇州則是第五的成績。“融創已經在一線城市取得瞭遙遙領先的市場地位。”汪孟德說。





??孫宏斌對融綠勢在必得。在投資者會議上,他坦承和綠城“分手”時談瞭一個比較好的條件,即是指綠城同意出售融綠。



號左右,融創團隊就有約30餘人的團隊駐紮在深圳。3月24號在香港開完業績發佈會,孫宏斌立即趕回深圳,繼續促成收購。



??汪孟德表示,2014年融創把庫存去化比例作為嚴格的考核指標,2013年結轉到2014年的可售庫存是450億,2014年結轉到今年的是406億,降低瞭約10%。目前融創整體的可售貨值是1147億元。

??如果收購成功,孫宏斌預計佳兆業每年必須有300億~400億元的銷售才能活下去,並且為瞭減輕負債,他會將佳兆業在東北、上海、重慶的項目“切掉”,未來佳兆業會形成“珠三角+x”的戰略。

??這讓融創更願意在並購市場尋找機會:獲取大量的低成本土地,同時用較小的投入撬動成倍的銷售。行業轉型期恰好又使得並購機會增多。



??汪孟德說,第一,必須符合公司戰略,第二,這件事一定是門好生意;第三,風險可控。



??還有個關鍵的指標是銷債比,要求控制在1以上。截至去年底,公司有息負債340億,非並表負債300億,合計640億,銷債比超過1。









??“全國排名前20名的房企都想和佳兆業談,但被我們獨傢拿下瞭收購權。我們很努力,希望把它做成,不管對政府、銀行、債權人、客戶、合作夥伴,還是對佳兆業和我們融創,做成瞭對大傢都好。”

??聚焦少數一二線城市是融創8年來一貫的戰略,孫宏斌說,完成瞭佳兆業收購,全國佈局就已經完成。

??一位同時持有佳兆業和融創債券的債權人在溝通會上提出,融創的方案是讓海外債權人的價值基本上削到一半,他覺得很不合理,“我希望孫總照顧到海外債權人的感受,而不隻是把自己的利益最大化。”

地瞭你沒法幹。”

??弱市下,融創在並購市場的大手筆讓外界難免產生質疑。孫宏斌在想什麼?

??3月31日佳兆業公佈全年業績,孫宏斌預計屆時重組事宜會加速,因為債權人會瞭解到佳兆業的嚴峻現狀。

36億元打開圖謀三年多的珠三角市場,並一舉完成全國佈局;耗費數月卻依然無緣綠城股份,但“分手”之際談瞭一個好條件(指“出售融綠”),“去年最自豪

??他給出的最後期限是5月份。投資者會議以後,數位佳兆業海外債權人對經濟觀察報說,這是孫宏斌借輿論施壓,並不會妥協。

??2012年,通過和綠城成立合營公司融綠,融創順利進駐一向高門檻的長三角區域。如今融綠平臺加上杭州公司,能為融創貢獻300億的銷售額。

??2014

房屋二胎設定利率多少免費諮詢試算兩線並購融綠佳兆業 孫宏斌我很清醒







??綠城方面曾多次表示必須經過綠城董事會批準,收購必須合法,綠城第一大股東九龍倉隨後也加入到爭奪行列,但孫宏斌信心滿滿,“16個項目肯定會收購完成的,因為是一個合法的合同,剩下的幾個項目也會有一個瞭斷,瞭斷完以後和綠城還會有合作,比如天津全運村。”



??經濟觀察報記者瞭解到,目前融創對融綠16個項目的收購尚未經過股東大會審批,預計在3月底或者4月初進行。融創方面表示,通過審批以後即完成收購。



??“去年我們基本上買地買的很少,看的很多地都覺得價格太高瞭。”孫宏斌認為,三四線市場很差,其實一二線市場也不樂觀,“我們去年年中的時候是200多億現

金,為什麼年底還有那麼多錢?是因為買不瞭地,去年北京、上海我們看瞭那麼多地,一塊沒拿,後來拿的幾塊都不是通過公開拍來的,因為你要算賬,算成本,拿



內容來自sina新聞





??“通過對綠城、佳兆業的並購,也許所有人都要對這個行業重新認識瞭,這個行業下一步會非常危險,高負債的時候稍微失常,就會發現真的轉不動瞭,綠城和佳兆業都

是這個情況。流動性出現問題的公司會越來越多,相信這種機會會越來越多。”孫宏斌的意思是,融創願意談,讓各方面受益,形成並購市場的口碑,但得有原則。



??按照融創執行總裁汪孟德的說法,進入房企規模排名前十(第三方機構公佈)是融創對內的要求,2014年首次擠進前十,今後隻要保證在這個水平即可,銷售規模的增長將不是第一重要的指標。



??收購綠城股權失敗,融綠之爭懸而未決,佳兆業重組困難重重,依照外界看法,過去的一年對於孫宏斌來講激進又坎坷。

??孫宏斌試圖用上述邏輯說服股東和資本市場,他很清醒,融創這幾次收購目標很清晰,甚至對長遠有好處:通過數樁在業界影響頗廣的並購案,樹立融創並購的口碑,“後面像這樣資產價值好但流動性差的標的會很多”。

??2014年,融創隻拿瞭12塊地,到年底賬面上躺著250億的現金,這筆錢,將主要用於收購融綠16個項目以及佳兆業的股權,這也被孫宏斌視為2015年最重要的兩件事。







??按照孫宏斌的部署,融創下一步的戰略已經十分清晰。達到既定規模,不再盼著銷售額像以往般快速增長,“接下來要均衡、要利潤、要安全、要從容。”



??他提到幾個關鍵聚焦點:權益增長、利潤、降低融資成本和現金安全。

??雖然融創走的是高周轉、高杠桿的路線,但賬面現金一直較為充裕,截至2014年底,賬面現金有250億。據瞭解,融創把現金流的管理當成公司管理團隊控制的首要指標。公司內部對負債指標的紅線設定是90%,去年凈負債率從69.7%下降至44.5%,與同行比屬於較低水平。融資成本則從10%下降到瞭9.1%,調低一個點,但這一水平相對同行來說依然不算低。



??“從利潤角度,融創的增長還沒有開始。”新形勢下,被融創高層重點提及的關鍵詞是:權益增長、均衡、現金安全和利潤。



??羊年春節,“宋(衛平)總打電話拜年,我說今年要比去年好,他給我說天道酬勤。”孫宏斌說,“去年做瞭很多活,今年慢慢見效瞭。今年會是最踏實的一年。”



??“規模確實沒有作為我們2015年最重要的指標,銷售指標更註重權益銷售,希望權益銷售額有10%以上的增長。”汪孟德說,公司內部對區域公司的考核也是權益指標,包括拿地和銷售兩塊。



??這一切,都指向一個孫宏斌期待中的更穩健的新融創,“融創真正的增長還沒開始呢,過去幾年我們增長的銷售額,到瞭600億以後,會增加利潤。”



??但這顯然是一場新挑戰。從2014年的表現看,融創要想取得利潤的快速增長,並不是件簡單的事。業績報告顯示,融創2014年營業收入為250.72億元,



??汪孟德解釋說,毛利率下降主要由於集團增加蘇州禦園、蠡湖香樟園等項目的物業減值撥備5.058億元人民幣,剔除公允價值重新計量及物業減值撥備的影響,集團2014年度的毛利率為25.4%。




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-27/17185987150439492403868.shtml

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