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??“房企的拿地窗口正在開啟。”億翰智庫董事長陳嘯天認為,近一個月標桿房企在土地市場開始逐漸活躍,說明房企對後市預期開始好轉。







??二線城市中,南京市國土部門自10月28日起至今,已推出33幅地塊,總推地量近164萬平方米。這33幅地塊遍佈南京各大板塊,其中包括河西、城東、城南、城北這些主城區的多幅稀缺地塊。



??房企的拿地熱情正在延續。12月3日,北京整理儲備中心新推出3幅地塊,總起始價達75.15億元,其中位於豐臺區花鄉白盆窯村地塊起價就高達70.7億元,為今年北京推出地塊中起始價最高的地塊。

??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,從拿地時間點看,在第四季度,主要是一些年度銷售業績超過75%的房企在積極進入土地市場,這種情況可能會一直延續到明年1月份。

?

??值得關註的是,房企此輪拿地熱潮,集中於一二線城市,尤其是一線城市,整體土地市場仍然處於相對低迷中,市場分化嚴重。

??以上海為例,上海土地市場在經歷瞭10月份年度成交金額的最低谷之後,在11月份則以315.3億元攀上瞭年度成交金額的頂峰,環比上漲瞭678.5%。





這是普遍的想法。



??2014年11月,CRIC監測的100城市經營性土地成交總建築面積共計為2635萬平方米,環比下滑13%,同比減少67%。

??CRIC研究中心人士指出,今年我國房地產投資額始終在低位徘徊,土地出讓金也大幅下降,這直接影響到各地方政府的財政收入和稅收,四季度,部分地方政府開始著手調整政策,意在提高開發商的資金流,繼而提高房企拿地的積極性。

??爭搶一二線

??億翰智庫的數據顯示,截至11月23日,萬科、遠洋、華潤、碧桂園、保利、龍湖、綠城等20大標桿房企11月均出手拿地,涉及金額270億元,達到最近8個月以來單月最高。而今年前9個月,20大標桿房企合計拿地金額僅2028億元,同比減少45%。



??地價與房價互為作用。雖然地價整體在上漲,但多位業內人士判斷,房價未來大幅上漲的可能性不大。

截至11月底,20大標桿房企年內拿地合計為2658.24億,其中土建融台南左鎮土建融一二線城市合計拿地比例為2352.19億,占比為88.5%;20大房企在一線城市

陳嘯天說,很多房企都表示,不希望政府那麼快出政策。這些政策對於整個房地產市場帶來的後果比較嚴重,導致地價沒有怎麼下來。

的溢價率、59億元獲得北京石景山老古城綜合改造項目;月末,陽光城以21.08億競得的上海楊浦內環宅地,樓板價達4.1萬元/平方米,不僅刷新瞭板塊

高溢價拿地。11月19日,上海浦東新區惠南鎮地塊被東原地產拿下,樓面價13092元/平方米,溢價率105.11%,;11月26日,陽光城以



內容來自sina新聞





?從CRIC研究中心排行榜來看,就排名前列的成交地塊情況而言,11月均遠遠超出10月:月初,中海地產經42輪競拍擊敗天恒和永同昌聯合體,以28%



??而中原地產市場研究部統計數據顯

??盡管房企都在爭搶一二線城市,但高昂的地價和不確定的未來,或將蠶食他們的利潤空間,房地產行業誰都能掙錢的時代過去瞭,拿地和經營的風險在不斷加大。





??從樓面價來看,2014年截至11月,一線城市成交的195宗住宅土地平均樓面價高達11886元每平米,環比2013年的7571元每平米上漲高達57%。建地貸款台中外埔建地貸款

??在央行9·30政策及降息的影響下,土地市場首先反彈,房企在一線城市上演瞭一場場搶地大戲。



??地價大漲之憂

??地方推地潮

??11月,央行降息更為市場註入一針強心劑,企業信心恢復,一線城市土地市場顯著回升。

樓板價紀錄,更比上月全國單價地王高出六成。

??該人士直言,政策的出臺打亂瞭市場的步伐,也打亂瞭房企們的經營節奏。





示,



拿地金額為1035億,占比為38.9%,遠超過2013年的30.8%,創造瞭歷史最高紀錄。



??一些中小房企也熱衷於在一線城市



21.08億元競得楊浦區平涼社區地塊,樓板價達41078元/平方米,溢價61.41%。



??中原地產首席分析師張大偉認為,

房企在回歸一二線城市避險。從全國樓市看,市場已經嚴重分化,一二線城市雖然也處於調整中,但需求基礎依然龐大,三四線的很多城市庫存積壓已經非常嚴重,

特別是人口新增放緩的城市,有可能在最近再次降價促銷;部分三四線城市的樓市風險仍在加速聚集。



??花樣年總裁潘軍對21世紀經濟報道記者說,目前手裡有很多三四線城市土地的房企,都應該計提存貨減值準備瞭,不過,如果計提的話,估計有些公司會跌破凈資產。

??11月24日,在廣州,越秀地產豪擲64億人民幣拿下廣州年內新地王白雲塗料廠地塊,伴隨這一地塊的出讓,廣州順利完成瞭今年800億的土地出讓金任務。

??在避險情緒推動下,一線城市被標桿房企看好。“特別是降息後,一線城市樓市資金面將明顯好轉,房價再跌的可能性接近於0。”張大偉說,三四線因為庫存絕對值過高,即使信貸刺激,出現全面回暖的可能性也不大。



??中原地產數據顯示,北上廣深四大城市的住宅土地成交全面創造歷史記錄,截至11月末首次突破3000億大關達3190億,全年將有望突破3500億。







??當月,上海、廣州、北京等接連拍出高價地塊,在一線城市土地市場升溫的帶動下,本月全國土地市場延續10月上升勢頭,成交總價持續回升,總成交金額為1256.7億元,環比上升34%,同比減少38%。

??綜合多傢機構的監測顯示,11月一線城市土地出讓頻繁,其中不乏總價、單價地王,北京等地土地出讓金創歷史記錄,地價出現結構性上漲。

??盡管土地市場熱度飆升,但對於政策催生的這種結果來說,並非房企所想看到的。



??“土地市場先於銷售市場快速反彈,是我們沒有想到的,”深圳一位大型房企人士感嘆,本來以為今年四季度土地市場會有抄底機會,公司賬上現金也有很充裕,但是9·30和降息政策出臺後,一二線城市的地塊反而變得更貴瞭。



??記者獲悉,不少房企對上述地塊表示感興趣,業內人士預計花鄉地塊有可能創下北京總價新地王。

??在土地出讓熱潮中,總價、單價地王也頻頻出現。11月18日,中民投聯合外灘投資、佳渡置業以248.5億元的總價、35392元/平方米的樓板價拿下上海董傢渡地王,提振瞭上海土地市場。



??他指出,2013年房企“較滋潤”,是因為2011年上半年房價跌得很厲害,地價隨之下跌,導致2013年結轉的項目利潤率較高。但現在地價下不來,房地產利潤率會整體往下走,出現不良資產概率也會高很多。

年末效應與降息刺激 一線地價再現結構性上漲

??對於目前房企爭搶一線土地的問

題,華東一位開發商人士稱,一線城市土地資源稀缺,並不意味著房子不愁賣。很多開發商之前拿的地王現在都開不瞭盤。而開發商搶著拿地的理由是為瞭讓公司能

夠有項目持續開發下去,作為上市公司,是為瞭讓業績保持增長;至於利潤多少,暫時考慮不瞭瞭,畢竟一線相對於三四線更安全,即使市場不好降價還能賣出去,



??陳嘯天說,在波動的市場中,拿地的成本和時機變得非常重要。對房企而言,分公司層面必須關註城市的周期,集團要把握整個行業周期,才能在接下來獲取更大的生存空間。



??綜合多傢機構數據顯示,盡管政策多重利好,但11月樓市成交並未延續“銀十”企穩走勢,前三周一路下滑,第四周雖有降息利好影響,但由於市場反應需要一段時間,11月整體市場成交有所下滑。

??CRIC研究中心指出,政策對市場或有短時刺激作用,但供求矛盾並未解決,市場缺乏長期回穩的動力。短期來看,降息、降準及地方政府救市政策效應將獲延續,未來一段時間內窗口期仍將持續,房企應該根據市場情況積極營銷,緊抓窗口其加速跑量,去庫存依然是樓市主流。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-05/07005946407579856192908.shtml

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