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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-10/08362531030.shtml



  誰說中國房價非漲不可?"中國樓市20年內就倒",地產商王健林近期言論引發熱議,數據也表明市場開始分化景氣度回落,中國樓市究竟是暫時熄火,還是將迎來下跌時刻?

  一段時間以來,一、二線城市的房子是供不應求,頻頻出現日光盤,房企激戰不惜重金來爭奪地王;三、四線城市的銷量明顯滯後,供大於求,庫存高企,房價頻頻打折。那麼,在房價的冷熱之間,您對房子是愛是恨?房價的這種分化會帶來哪些政策的變化?未來的房價會讓您喜,還是讓您悲呢?央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員馬光遠、張鴻共同評論。

  (《央視財經評論》評論員)

專傢樓市火爆不會超10年 20年是王健林的想象

  (全國工商聯房地產商會創會會長 《央視財經評論》特約評論員)

  其實我們現在都不知道,接下來中央經濟工作會議上,對房地產調控會提多少?在三中全會裡邊沒有提調控,前幾天政治局工作會議裡面提到樓市調控這幾個字,然後市場引發瞭很多的猜測。接下來,經濟工作會到底明年會怎麼提,我們其實不太知道。我覺得其實都是靠市場的手段,更多的是市場手段。金融、銀行,比如今年底為什麼我們說房價受到影響,很多投資性,包括自住型的需求現在已經受影響瞭,就是因為錢緊瞭。

  根據中原地產最新的統計,今年前11個月,保利、萬科、招商、中海、恒大、金地等十大標桿房企,拿地總額已經達到瞭2563.6億元的新高。這一數字是2012年全年拿地支出的255%,而且還打破瞭2010年十大標桿房企拿地2206億元的歷史記錄。

  馬光遠:明年整個貨幣政策一旦收緊 對房地產就是釜底抽薪

  馬光遠:現在是一個轉折點 未來整個房價的走勢會比較平和理性

  部分樓市遇冷,並不能遮蓋房地產商的拿地熱情。12月4日、5日,恒大地產在上海、南京兩天內連下兩城,拿下七幅地塊,花費高達103億元。

  據置業顧問介紹,青島市市南區前海一線的樓盤,均大都在每平方米三萬元以上。由於房源、價位相對較高。加之不少好樓層、好位置房源已經售出,目前僅有的幾十套尾房成瞭老大難。特別是近段時間,月成交量不足一套。新樓盤賣不出去,二手海景房的市場也不樂觀,一套房子動輒幾百上千萬,房主想要及時出手也並不容易。



  現在體現的這個分化就比較符合市場。在中國房地產的所有邏輯裡面都頂不過一個邏輯,就是供求邏輯。房子多瞭,你用什麼樣的政策都拖不住,房子少瞭,你用什麼樣的政策都壓不住,這是個基本規律。一、二線城市為什麼這麼火?未來人口流入的地區,產業流入的地區,人口流入不停止,房子不夠,房價就會漲。但是三、四線城市現在最大的問題是房子比人多,我們現在到很多地方去,看到的基本大多數都是在建的房子,這個挺嚇人。現在的分化反而顯示瞭房地產市場真的開始市場化瞭,按照供求邏輯來表現出自己的不同的走勢,這是對的。我覺得王健林是在給房地產打氣,因為最樂觀的人認為,房地產的火爆日子應該沒有十年,至於說二十年,那是一種想像。他以前還講過未來最好的產業仍然是房地產,現在突然為什麼講十年、二十年?因為他把這個周期拉長瞭,而且他也開始轉型瞭。從中國房地產的整個周期來看,十年、二十年,肯定基本都轉到一些高端的,例如文化產業這些方面。按照我們現在在建的速度,未來的十年、二十年的增量相當大。我們現在人均居住面積,官方已經是32.9平瞭,我們再蓋個十年,60多平,快追上美國瞭。在這種情況下,你說房地產還有二十年的好日子,那絕對不是打壓房地產。



  包括我們看到的城鎮化進程,城鎮化到底怎麼走?如果是我們內升的一個城鎮化,比如老百姓真的有錢,農民真的有錢,那這有助於未來房價的穩定。但如果是另外一種城鎮化,比如我們急切的要靠明年,很多政府說我們要把地再弄起來,然後城鎮化就是把地圈起來,讓老百姓都集中住進來,這其實是舊房地產的城鎮化,如果以這個為出發點,那它恰恰會害瞭房地產,會迅速的起來,然後迅速的下來。

  我覺得體質不同,應該辯證的施藥。一、二線城市我們其實談得特別多,每次說房地產熱的時候,有觀眾就說,你們談的就是北京、上海、廣東這些地方,跟我們沒關系。這種差異其實幾年前就有,開始的時候是一、二線城市在領漲,後來一、二線城市一限購,開發商全都跑到三、四線城市去造一些概念,那時候主要是投資熱。這兩年開發商又開始回到一、二線城市來,其實現在更大的風險在於三、四線城市。就像亞洲冠軍恒大,它最近的表現就是一線,它開始全面進軍上海。它以前是個三、四線,那麼它哪兒來的這麼多錢?除瞭他本身是冠軍,還有賣水。三、四線城市現在開始打折,就那些房子開始打折,利用錢然後開始進入到一、二線城市,一下在上海拿瞭四塊地。

  聶梅生:明年房價基本和GDP走勢一致 漲幅將會回調

  我覺得成本是一個考慮,但絕對不是主要考慮。今年按照在建的47億多平住宅,包括完工的,按照今建地貸款彰化伸港建地貸款年的新增的開工量來講,整個房地產的供應是加大的。比如北京我們為什麼要認為它會平穩,不會像今年這麼爆漲,這個2萬套,再加5萬套的自住型房,這個房子要占到整個增量的50%,它的價格又比周邊低30%,你說它能下來嗎?它整個增幅肯定能下來。再加上經過這麼一個大仗以後,大傢對未來整個上漲的預期,你現在即使非常看好房地產,即使是一直非常唱多的人,現在對整個房地產表態已經開始模棱兩可瞭。因為這種上漲讓大傢很可怕,這是一個轉折點。

  明年的房價,我預測會和今年四季度這樣一個走勢形成一個慣性。也就是,全國的平均房價會在8%的增幅以下,到今年年底大概是8%左右的一個漲幅,或者繼續再向下,和GDP增幅差不多。那麼明年,隨著經濟繼續回調,因為在三中全會講到,GDP會逐漸往下回調,甚至到7%都還是可以接受的,或者說是7.5%,這樣一個數字,房價應該跟它基本差不多,大概這麼一個情況。那就是比今年的漲幅還會繼續回調。回調幅度比較大的應該是,一線城市今年漲得多的。因為今年一線城市,好多都超過20%。15%以上的同比漲幅的話,那麼明年。由於他今年漲得多,所以明年回調的幅度會大一些。

  (《央視財經評論》評論員)

  中國房地產市場是否進入瞭拐點?近日在青島市市南區,前海一線的多個售樓處,記者看到,雖然是周末,但大多數售樓處生意冷清,很少看見前來看房的人。整個展廳空空蕩蕩,隻有少數幾個工作人員,分散地坐在辦公桌前。

  馬光遠:如果明年樓市繼續調控 那房價還會漲一漲

  張鴻:王健林的判斷是居安思危 他認為城鎮化進程會導致需求回落

  我覺得一線城市仍然還會火,如果說今年年底不調控,那我倒覺得明年可能會恢復正常。因為到年底的時候,又開始調控,而且這個調得還比較厲害,高價樓盤不讓上市,一旦到一月份,這個價格等於是抬高計數的。明年整個漲幅不會太低,如果把這個概念再做成緊缺的話,明年整個房地產由於調控本身的存在,可能還會漲一漲。再加上未來如果需求還很大的話,所以我不認為是一個虛火。關鍵是進大城市,還是中小城市。如果不走中小城市的話,現在房子都夠瞭。

  (《央視財經評論》評論員)

  張鴻:明年一、二線城市的房價必然會有一個漲幅的回調



  (《央視財經評論》評論員)

  我覺得一、二線的回調應該是必然的,因為剛剛的政治局工作會議提到瞭房地產調控。樓市調控又來瞭,加上年底的時候,還這麼多城市覺得過意不去,到年底瞭,漲得那麼狠,也開始調控瞭。所以持續一段時間可能是有的,而且明年,絕不會有一、二線城市像20%、30%這樣的一個漲幅。因為經濟改革要開始瞭,新政要開始瞭,所以在這個新政的過程當中,我們相信它不會那麼有利於、有助於推高房價,推高土地價格等等。

  咱們回到王健林的判斷上來,就是城鎮化過程,他的邏輯在哪兒?時間長短咱不說,就是他的邏輯是這樣,未來城鎮化進程,中國會有75%的人變成市民,隻有20%的農民。這些市民大概得用十五到二十年讓他們來建房子,在城鎮化的房地產市場上能有需求,所以其實他是居安思危,他告訴這些開發商們,到那個時候需求可能就會下來瞭。你們現在有100萬的從業人員,超過這個數的話,可能就得下崗,小微企業可能就得倒閉。所以現在問題落在哪兒,落在接下來我們的城鎮化過程,到底是一個什麼樣的過程。

  山東青島某房屋中介置業顧問:能降個二、三十萬,(掛)一兩個月很正常,一般的時間是三個月左右。長一點的是半年吧。目前這個小覷,還沒有三個月之內賣出去的。



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  現在如果說,真的是居住性需求,那未來你的房價越高,事實上對很多買第一套房子的人來講,這個房價已經遠遠跟他的收入距離拉大瞭。所以就是有購買能力的人越來越少,這也是未來抑制房價,抑制爆漲的一個客觀因素。我覺得未來整個房價的因素裡,如果從預期講,最大的還是供求。未來如果仍繼續流入,房子仍然不夠,成本再高,房子也會漲。但是整個結構分化以後,未來整個房價走勢會比較平和,比較理性。

  張鴻:今年底的房價受到影響 主要就是因為錢緊瞭



  (《央視財經評論》評論員)

  山東青島某樓盤銷售人員:因為淡季的話,大傢買房子的熱情,好像天冷瞭一樣,不大好。

  記者:能降多少?



  (《央視財經評論》評論員)

  主要還是大傢看到瞭風險,就是房地產占全社會融資額的比重超過60%,這非常嚇人。所以今年無論是開發商的融資,還是你要買房子的按揭成本都很高。如果我們明年一直是溫和通脹的情況下,那麼整個貨幣政策應該會收緊,一旦收緊,對房地產來講是釜底抽薪。未來整個調控,我一直主張不要全國一盤棋,未來既然出現瞭分化,一、二線城市,三、四線城市不一樣,那我們應該用不同的藥。房價上漲的動能已經耗竭的差不多瞭,再沖擊過去的行政性調控的舉措,事實上對整個房地產不利。所以有些三、四線城市可以不要調控,認真搞制度性建設。一、二線城市一邊搞調控,一邊搞制度性建設。我們未來希望的還是長效機制,長效機制對整個房地產的健康才是必要的。

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