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  作為長沙市開福區開福寺路109號福源花園3棟303室業主,今年正月初五(2月14日),她傢的房屋被區政府拆遷部門強拆,而她本人並未在拆遷補償協議上簽字。

  根據當地政府的說法,開福寺路109號福源花園屬於黃興北路棚改項目。

  而這個情況在長沙別的區域也存在。比如長沙商務局公佈濱江新城國際商貿中心開發建設(溁灣鎮棚戶區改造)招商項目,項目建設主要內容為:星級酒店、商務辦公樓、大型商業設施、購物餐飲、文化娛樂、旅遊休閑、生態住宅等,或不是真正的棚戶區改造。

  有意思的是該地塊未來將被地方政府作為商業之用,上述棚戶區改造的紅線圖顯示用地是190多畝,但是長沙開福區商務和旅遊局網站的信息顯示,該棚戶區處於招商狀態,項目用地為660畝,規劃用地性質是商業、綜合用地。

  棚戶區變成商業地產

  但是她無法接受的是,她所在區域周邊新商品房的價格在每平方米1萬多元,屬於長沙較為核心的區域,自己被強拆遷補償商品房評估價格隻有6000多元/平方米。而如果實施換房,安排的房屋卻位於城鄉接合部。

  事實上,當地類似以棚戶區名義改造,實為商業地產的項目還不少,在當地開福區就包括長沙金融生態區金融總部區、時尚都心區、經營生活區的招商地塊。

  對此,代理被拆遷居民起訴官司的湖南瓊武律師事務所律師連達指出, 政府卻要說搞什麼棚戶區改造,最終還是作商業地產項目。"其實是打著公益征地的幌子,低價征收居民商品房用地,進而再賣地掙錢。"

  該《報告》裡的舊城改造計劃包括黃興北路棚改項目。其改造理由為,一是舊城棚戶區居民住房解困和城市品質提升的需要,二是地鐵工程和城市道路基礎設施建設的需要。

  棚戶區改造一般用地性質是住宅為主,該地為什麼實際卻是商業地產項目。對此北京市盛廷律師事務所燕薪律師認為較為正常。因為這種打著公益性棚戶區改造的名義,實施土地征收的辦法,在全國非常普遍。"這個問題是在長沙顯得惡劣些,全國各地都有。因為按照過去的模式,政府無法強征土地瞭。"他說。

  2011年4月27日,長沙市人大常委批準瞭長沙市人民政府《關於2011年長沙市舊城區改造項目計劃的報告》。

  地方政府棚改沖動

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  但令人驚訝的是,長沙市開福區政府發佈的房屋征收公告,不僅包括瞭上述小區房屋,而且實施瞭房屋評估。

  不過,按照新河三角洲公司棚改的紅線圖,福源花園並不在上述棚改范圍之內,且地鐵也不在小區裡面通過。目前長沙1號線隻是從小區門口通過,並在該區有一個開福寺的地鐵口。

  而長沙國土局在2012年11月1日給居民的一個信息公開回復意見是,"經查福源花園公寓小區不在長沙市新河三角洲開發建設有限公司黃興北路棚戶區改造項目用地紅線范圍內"。

  本報記者調查中發現,上述福源花園屬於上個世紀90年代當地最高檔的商品房之一,原來有150多戶,也是長沙第一批商品房。因為該小區被湖南長沙市開福區定義為棚戶區改造項目,120多戶進而陸陸續續搬離瞭小區,迄今仍有30多戶不願搬離。

  而且實際棚戶區改造的范圍遠遠不止這些。比如長沙開福區商務和旅遊局網站的信息房貸利率比較2015二胎年息顯示,黃興北路棚戶區改造項目,正在進行招商。

  該項目位於長沙市開福區黃興北路兩廂,北至三一大道,南至營盤路。項目用地面積約660畝。大大超過棚戶區改造紅線圖的190多畝面積。規劃用地性質為商業、綜合用地,規劃容積率約6.0。擬建設商業步行街、大型超市、大型百貨、高星級酒店、專業寫字樓、高檔住宅等。

  對於為何名義上是棚戶區住宅改造,實際做酒店等商業地產項目,長沙開福區商務和旅遊局一位人士說,這是政府定好的,作為重點項目,未來收回土地後,會進行招拍掛,"這地段好,政府已經確定要收回"。

  而福源花園業主曾多次到國土、政法委、法院等部門反映情況,國土部門認定是違法,但是因為是政府項目,難以解決,此後一直沒有下文。

  2010年3月10日,長沙發改委下達瞭長發改(2010)103號《關於黃興北路棚戶區改造工程立項的批復》,同意建設黃興北路棚改項目,項目單位為新河三角洲公司,項目改造范圍:北到三一大道,南至盤營路,東接芙蓉路,西至湘江大道,總用地約3.2平方公裡。

  部分地方政府進行所謂的棚戶區改造,實際上卻是做商業地產項目。這背後或有因,長沙當地人士稱,政府財政收入增速慢,導致賣地的沖動比較大。而商住用地價格比住宅高,這可能是長沙政府部門青睞商住用地掛牌賣的原因。

  從出讓價格看,近期,湖南全省土地出讓均價為每平方米1105.9元,較去年同期上漲35.3%;商住用地出讓均價為每平方米1968.3元,較去年同期上漲50.5%,高於住宅用地出讓均價額每平方米1704.6元,較去年同期上漲25.8%。

  劉義軍不願意搬遷的原因是,自己商品房還有50多年到期,怎麼就要以棚戶區改造的名義被強拆,她的不解事出有因。

  據瞭解,上述區域作為棚改項目,部分土地已掛牌出讓,價格為每畝3000萬。長沙市開福區政府有關人士透露,黃興北路棚戶區由於更處於核心區域,預計價格會在每畝3000萬以上,目前已拆遷瞭大部,但是還沒拆遷完。未來仍會走招拍掛之路,進行商業地產開發。

長沙棚改項目變身商業地產 國土部門認定其違法

  而北京市盛廷律師事務所燕薪律師認為,目前地方政府征收土地和房屋的難度越來越大,過去是采取儲備土地的方式,目前國傢不允許。根據新的法律,隻能是采取公益用地的名義征收。"這方面棚戶區改造以及基礎設施建設的名義最好,因為軍事、學校等用地很難沾邊。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-31/09152316348.shtml
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