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調控大棒待出 房企轉向薄利多銷

  毛利率下降已成為2012年龍頭房企的主調,萬科的結算毛利率同樣同比下降瞭2.95個百分點。盡管保利地產(600048)的毛利率下降幅度相對較少,但保利董事長宋廣菊卻認為:"利潤水平回到合理水平是行業大勢所趨,未來保利會更多地向規模、向管理要效益,這也是今後行業整體的發展方向。"

  房企轉向薄利多銷

  業內人士認為,在調控常態化的預期下,越來越多的房企調整策略,薄利多銷、快進快出成為主流的發展戰略。

  海外市場再尋機遇

  既然薄利,唯有多銷,年報顯示,在全國龍頭房企中,恒大的核心業務利潤率排名末位,遠低於A股和香港上市房企的平均凈利潤率15%,但 恒大通過薄利多銷的方式"以量取勝",盡管2012年恒大的銷售額比不上萬科與保利,但銷售面積卻達到瞭1548.5萬平方米,高於萬科的1295.6萬 平方米。

  以往,依賴於廣東市場以及三四線城市的發展模式一度被認為是碧桂園的短板所在,但如今情況卻在悄然發生變化。2012年,碧桂園廣東省外項目的銷售貢獻已經提升到瞭約40%。

  據悉,恒大的土地儲備90%佈局在二三線城市,而這正是中國城鎮化發展的方向所在。

  與中海外不同,調控陰影下,有房企考慮收縮銷售額,也有房企繼續高舉擴張步伐。在廣東"國五條"細則發佈之前的一周,一直以廣東為"大 本營"的華南房企碧桂園就高調宣佈,將其2013年的銷售目標上調30%至620億元。在其2012年的業績發佈會上,碧桂園總裁莫斌不僅上調銷售目標, 拿地方面的資金也大幅提高至120億元。

  恒大總裁夏海鈞也表示,未來五年,恒大平均合同銷售增長介乎20%至30%,平均每年盈利增長兩至三成,土地儲備平均增長10%以內。

  與此呼應,碧桂園實行的則是"全民營銷"的策略。

  一如所料,2012年最賺錢的房企還是中國海外發展(00688. HK),雖然中海外隻賣瞭892億元的房子,隻有萬科銷售額的六成多,但其凈利潤還是達到152.5億元,遠高於萬科的125.5億元。即使作為高利潤率模式的代表人物,中海外的房地產毛利率還是下降到40%,比上一年度下降瞭2.6%。董事局主席孔慶平認為調控將持續,未來中海外的毛利率將維持在30%~40%之間。

  3月25日,廣東省政府出臺瞭全國首個"國五條"調控細則,引來行業的高度關註。與此同時,各傢上市房企的年報也紛紛出爐,毛利率不約而同地出現瞭下降。

  莫斌告訴記者,短期內海外項目在碧桂園當中的銷售占比可能不會太高,但這對於碧桂園積累經驗實現跨國經營會幫助很大。

  碧桂園總裁莫斌也有同樣的觀點:"城鎮化的建設也要求進一步改善居民的居住要求,相信未來市場機遇會很多。"

  "這得益於三四線城市調控措施寥寥、經濟復蘇帶來的間接影響以及城鎮化趨勢,三四線城市的房屋銷售往往能夠跑贏一二線城市的銷售。"巴克萊銀行的一位分析師認為,碧桂園以往的"短板"正逐漸轉變為其競爭的優勢。

  目前,恒大已進入國內122個城市,已有的項目達到瞭229個。這些城市中不限購城市占比達到76%,超過六成項目不受限購影響。年報顯示,二三線城市項目在2012年為恒大銷售業績貢獻比例達到瞭99.2%。

 促進銷售各出奇招

  "碧桂園全國的營銷團隊有8000多人,組成瞭一個龐大的銷售網絡,同時,我們也建立瞭業主網絡以及社會網絡,實施常態化體驗式營銷, 盡一切可能挖掘人脈關系,實現全員營銷。"莫斌如此表示。本報記者瞭解到,2013年碧桂園118個在建項目中有112個項目都將陸續推盤,總計推貨量達 1800萬平方米。

內容來自sina新聞

  在房地產宏觀調控日益趨緊的大環境下,轉投商業地產或者籌謀海外市場,建地貸款高雄彌陀建地貸款成為房地產企業共同的選擇。

  記者註意到,自2011年底進入馬來西亞市場之後,2012年,碧桂園又在馬來西亞新增瞭三個項目,總投資約為100億元,分析人士認為,馬來西亞項目將成為碧桂園新的利潤增長點。

  實際上,出海掘金的遠不止碧桂園,2013年春節剛過,萬科就宣佈與美國公司鐵獅門合作,開發位於舊金山的住宅項目。與此同時,綠地集團2012年進入韓國濟州島的項目已經竣工,隨後又在澳洲悉尼簽下瞭一個項目。

  除瞭國內房地產的政策因素外,促使房企揚帆出海的直接動力,來自於近年海外置業和移民潮。綠地集團董事長張玉良曾明確表示,綠地在海外的酒店等旅遊地產產品面對的主要客房貸二胎 房貸二胎利息利率多少免費諮詢試算群是中國的遊客和留學生。

  以碧桂園馬來西亞項目為例,除瞭馬來西亞的"綠卡"誘惑外,碧桂園馬來西亞項目的另一個亮點在於投資門檻偏低。據悉,外國人在馬來西亞購房無須通過外國人投資委員會審批,可直接申請銀行貸款;在付款方式上,無論按揭或者自付,均根據實際工程進度分步付款。而且為瞭吸引客戶,開發商會盡量降低首付比例。

  夏海鈞表示:"恒大是隻佈局一線城市的發展商,未來的增長按照國傢的產業政策發展方向來看,也許空間有限。主要是因為一線城市的土地資源越來越少。"

  但不少業內人士認為,對於中國房地產企業而言,海外市場仍是一個陌生的領域,如何控制投資風險對於碧桂園而言依然是個嚴峻的考驗。

  與同樣尋求海外拓展的萬科類似,碧桂園也計劃於近期成立一個海外事業部門,專門從事海外市場的拓展和研究。"除瞭馬來西亞的市場以外,我們還會對東南亞市場、歐美市場進行研究,隻要有合適的土地我們都會嘗試。"莫斌對記者如此表示。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/08322000875.shtml
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