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內容來自sina新聞

N條式調控開始 二次救火

  張宏偉 十八屆三中全會之後,繼北上廣深等一線城市出臺地方調控措施後,"漢七條"出爐,標志著二線城市樓市 調控拉開"收緊"序幕。隨後,廈門、南昌、沈陽等地均發佈相對應的調控措施,重申原有調控政策,強調落實"新五條細則"。至此,一線城市樓市調控政策全線 收緊,部分房價上漲過快的二線城市也開始在年底出臺"階段性"收緊措施。

  從最近出臺的"N條"新政內容來看:一是二套房貸首付進一步提高,由六成提至七成或6.5成,利率不變。二是非本市戶籍人購房門檻提高,非本市 戶籍居民傢庭購房繳納稅收或社保年限,大多數由1年提升至2年,個別城市提升為3年。三是加大中小套型土地供應與商品房供應。四是控制高端預售許可證及高 端樓盤的成交。五是收緊單身限購措施或禁止未成年人買房,如鄭州、南昌等城市禁止未成年人購房,上海浦東則收緊瞭單身限購政策。

  十八屆三中全會召開前後,北上廣深等一線城市官方紛紛表態加強房地產市場調控,隨後,武漢、廈門、南昌、沈陽等地均發佈相對應的調控措施,重申 原有調控政策,強調落實"新五條細則"。至此,一線城市樓市調控政策全線收緊,部分房價上漲過快的二線城市也開始在年底出臺階段性收緊措施。這一輪調控政 策並沒有"國字頭"的政策的發佈,而是改由地方政府主導,地方政府擁有更大的自主權。

  從本輪地方政府調控的特征來看,地方政府的調控政策的仍然為階屏東二胎借貸二胎年息段性收緊,是繼今年3月份新國五條細則"救火"政策之後,地方政府年底"二次救火",並且"二次救火"的特征比較明顯。除瞭為瞭完成年底房價控制目標"二次救火"之外,寓意深遠。具體來講:

  第一,十八屆三中全會召開前後,北上廣深等一線城市,西安、武漢、廈門、南昌、沈陽等二線城市發佈調控政策,地方政府年底"二次救火"主要是源於近幾個月來房價上漲勢頭明顯,調控政策目的在於短期內遏制房價過快上漲,完成年度房價控制目標。

  第二,地方政府年底發佈"N條"式調控"二次救火"政策多數屬於短期行為,不具備長期執行效力,如二套房貸首付比例提高至7成、外地人購房門檻提高等,從這個角度來說,此項政策短期內的政治意義大於實際的市場意義。

  第三,地方政府年底"二次救火"政策中多數是"新國五條細則"的延續,比如二套房貸首付比例提高至7成等,從作用的角度來講,應該和"新國五條細則"一致,為短期撤封二胎年息借貸增貸轉貸內遏制房價過快上漲的"救火"政策,是為十八屆三中全會之後房地產調控的長效機制出臺做好鋪墊。

  從樓市調控政策走向及趨勢來看,無論是從地方政府最近出臺的"N條"新政內容,還是當前政府表態來看,都有一個共同的特點:基本上是通過增加中 低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調控市場,從調控手段的角度來說,從市場的角度來調控市場的特征比較突出,沒有更多的強調原有的限購等行政化手段 和措施(上海延長非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至2年,廣州非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至3年,武漢非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至2年等 等,其實影響不大,見下文分析)。從這個角度來講,政策層面正在呈現出市場化、經濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。

  因此,限購等行政化調控手段並不是一個長效性調控措施,遲早有其退出的一天。從未來趨勢來講,通過最近出臺的"N條"新政內容短期內過渡性政策,為房地產調控的長效機制出臺做好鋪墊,為限購會逐步寬松取消,經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施營造市場機會。

  張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-27/08393757100.shtml

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